當下房地產市場風雲多變,成交持續低迷。
5月5日,去年赴港上市的恆大地產(03333,HK)在香港業績發佈會上,再次交出令各界吃驚的4月銷售業績:今年4月集團實現合約銷售額37.4億元,同比增長達55.9%;今年1~4月份,恆大累計實現合約銷售額達到121.3億元,相比2009年同期上漲了120.3%。截至2010年4月30日,恆大現金結餘達到209.9億港元。
對於業績的大幅增長,業內分析人士認為,恆大進入的城市主要集中在房價漲幅較低的二三線城市,這些城市樓市受新政調控的影響較小,剛性需求強烈。同時恆大也規避了與其他房地產商爭鋒一線城市、推高房價的風險。
強勢吸金1~4月銷售超百億
從4月中旬開始,各地樓市成交開始出現明顯下滑趨勢,「五一」黃金週期間更呈現出前所未有的慘淡。而恆大地產卻交出了一份逆市飄紅的市場答卷。
據悉,2010年4月,集團實現合約銷售額37.4億元,合約銷售面積達57.8萬平方米,其中銷售額相比2009年增長達五成,達到55.9億元,銷售面積同比增長達17.8億元。值得注意的是,在市場低迷的情況下,恆大全國範圍項目銷售均價達到了6408元/平方米,比去年的4666元/平方米上漲了32.4%。
本次業績發佈會的公開資料顯示,4月對恆大銷售貢獻頗多的區域主要集中在二三線城市,如石家莊、重慶以及長沙,其中石家莊銷售金額佔了總合約銷售的18.7%,重慶達到了 14.1%,而長沙也佔了10%份額。
其中石家莊恆大城項目最具代表性。恆大地產相關人士透露,石家莊恆大城項目於4月18日新政發佈的當天正式開盤。當日實現合同銷售額約6.3億元,合同銷售面積約7萬平方米,銷售約520套,均價達9014元/平方米,刷新了當地樓市記錄。
市場專家認為,二線城市與一線城市的樓市顯示出比較大的差別,因此如恆大這樣主要佈局全國二線城市的開發商,將會在實力上有進一步的增強,並提升應對市場變化的能力。由於國家將調控區域集中於部分房價上漲過快的城市,從日前國家統計局公佈的全國70個大中型城市房價漲幅來看,漲幅較大的也以一線城市居多。
因此,近期一些主打一線城市的開發商,4月的銷售業績或有不同程度的下滑。恆大則避免了衝擊,受新政的衝擊很小,此外該公司一直以穩健經營為目的,不論是銷售還是開發土地,都避開了與其他開發商追逐一線城市,不斷推高房價而引發的市場預期風險。
截至4月,恆大地產累計實現合約銷售額達 121.3億元,這相比2009年同期增長了一倍,達120.3%的漲幅;累計合約銷售面積達189.3萬平方米,同比增長60.4%。這是繼2010年 3月後,合約銷售再次刷新的同期紀錄。
早已佈局二線城市的恆大,嘗到了碩果纍纍甜頭,今年恆大更是用實際行動再次證明,其二線佈局策略。4月 23日,恆大地產以5億元的總價拿下長春高新區地塊,該地塊高達20萬平方米,地面均價僅為2531元/平方米。
業內專家表示,一些大品牌的開發商進駐二三線城市,不僅會提高當地樓盤的品質和質量,同時能拉動當地經濟增長,市場競爭也呈現多元化發展。
現金流充足全國8.5折優惠搶佔市場
「我們全國範圍內樓盤已經開始推出8.5折的優惠。」恆大地產一內部人士透露。
4月15日,銀行實行差異化的信貸政策,提高二套房首付到5成,提高利率達到1.1倍,這讓整個市場再度風雨飄搖。各家開發商都不敢貿然行動,不少開發商人士透露,目前也只有看市場情況再做計劃。
雖然恆大上市後一直保持充沛的現金流,截至4月恆大的現金結餘高達近210億港元,但恆大率先實行全國範圍讓利優惠活動,其折扣幅度達到8.5折。對此,恆大內部人士表示,「我們借此讓利於民,就算是這麼大的優惠幅度,其實我們產品還是能夠在盈利的空間範圍內,實現市場最大化規模效應」。
今年1月底,恆大地產首次發債,受到超額認購,成功發行達7.5億美元的5年期優先票據,此後4月,恆大地產又發行了6億美元的債券。至此,今年4月,該公司的現金為209.9億港元。據悉,2009年12月,恆大現金流達163.6億港幣,今年1月達到190.2億元,穩健的現金流逐月提升。
不少證券人士認為,恆大地產提前抓住市場機會加快融資,手握充足現金為未來行業 「過冬」作準備。據悉,恆大這兩次融資發債,都創下赴港上市的內房股企業發債新高,此次空前力度地私募融資,也是對過往土地成本以及市場預計的未雨綢繆。
分析人士指出,目前整個市場處於調整階段,在各家還未反應時做出反應的企業,調整自身戰略,是應對市場預期變化的核心,恆大的優惠措施既可以保持大型企業現金流的平穩增長,也可以順勢擴大市場份額。
有分析人士指出,恆大大部分項目處於二線城市,成本較低,對於金融機構來說,貸款的風險相對較小。
據悉,恆大地產是中國土地儲備最大的房地產企業之一。目前,恆大在全國土地儲備已超過5000萬平方米,57個項目分佈在25個主要城市中。項目所在城市基本為區域經濟中心,人口數量大多在500萬以上,經濟規模及發展速度全國領先。
而根據恆大人士介紹,恆大地產大部分項目規模在50萬~200萬平方米之間,此類項目最適宜規模開發、滾動開發,可滿足配套齊全、環境優美的規劃設計條件。
一般來說,恆大的項目都坐落於所在城市升值潛力大、住房需求上升的優質區域,84%的項目為城市市區項目,環境優美、規劃配套及城市交通發達、升值潛力較大。
如果涉及旅遊地產項目,則一般位於距離超大城市中心區30~40公里、高速公路出口附近以及擁有獨特的優美自然環境的地方,這些項目還具備土地成本低、土地可持續拓展的特點。
儘管當下開發企業貸款以及個人貸款都在不同程度收緊,而恆大穩定的現金流則保證了公司健康發展。
低潮介入行業整合契機顯現
一接近恆大地產的人士向記者透露,恆大此舉是「項莊舞劍意在沛公」,主要還是趁著市場在低潮的時候,進行行業整合。
如恆大這樣規模大,資金實力雄厚的企業,不僅僅借此提升市場規模,同時會通過兼併等手段併購一些資金實力較弱的企業,從而實現自身的領域擴張。
「在目前的政策環境下,土地價格正隨房價有所降溫,而對於資金量充足的開發商來說,卻是整合土地資源的大好時機。」地產專家均有此看法。土地價格的合理回歸,正在給恆大這樣的開發商創造開疆拓土的機會,在新的城市中拿地,將比以前更加容易,而且將提高其貢獻率。
據瞭解,恆大在二線市場的佈局效果已經顯現,不僅4 月銷售業績中,就是第一季度的銷售中,恆大全國的戰略佈局,二、三線城市對集團的貢獻是逐漸增大的。
此外,恆大的管理和運營優勢,也會在市場變化中發揮更為重要的作用,在二線城市中,新的擴張需要有成熟管理和運營模式的開發商介入,一旦市場不好,中小開發商失去了競爭優勢,而大型開發商則將趁勢而上。
不僅是土地成本,在工程管理以及招標等管理上,恆大一直堅持標準化的運營優勢。據一位長期研究恆大地產的觀察人士分析,恆大地產對於新項目的選擇,實施統一的選擇標準,保證項目開發成功,最大限度降低了決策風險。
他指出,這將包括項目區位、項目規模、項目定位、項目現狀的標準化等。此外,公司對於所有的主體、裝修、園林等大型工程都由集團總部統一招標,而集團的規模優勢,則確保了投標企業能以合理的價格提供優質的服務,有效控制建設成本。
新政下,開發商正在變化出各種策略和戰術,但規模型和實力型的開發商則開始佔據越來越多的優勢。「每次市場調整,都是擴張型大企業的一次機會。」有專家說,因此從目前恆大銷售策略的變化來看,大開發商的時代正在加速到來。 |
